「金利が上がっている」というニュースを見るたびに、なんとなく不安になる。でも、自分のローンが実際にどうなるのか、よくわからない。
そんな方がとても多いと感じています。住宅ローンの金利の仕組みは、正直わかりにくい。「店頭基準金利」「優遇金利」「適用金利」……言葉だけ並んでも、何がどう変わるのかピンとこないのは当然です。
この記事では、まず金利の仕組みをシンプルに整理したうえで、2027年末に向けた見通しと、あなたの毎月の返済額がどう変わるかをわかりやすくお伝えします。
まず整理しよう。「金利」には3つの層がある
住宅ローンの変動金利を理解するには、次の3層構造を知っておくことが大切です。
| 層 | 名称 | 内容 | 誰が決める |
|---|---|---|---|
| 第1層 | 政策金利 | 金利のおおもと | 日本銀行 |
| 第2層 | 店頭基準金利（店頭表示金利） | 銀行が公表する「定価」 | 各銀行 |
| 第3層 | 適用金利 | あなたが実際に払う金利 | 店頭基準金利 ー 優遇幅 |
ポイントは「優遇幅（割引）」は契約時に決まり、完済まで変わらないということです。日銀が利上げをすると店頭基準金利が上がり、その分だけ適用金利も上がります。
具体的な数字で見てみましょう（2026年5月現在）
| 金融機関 | 店頭基準金利 | 優遇幅（目安） | 適用金利（目安） |
|---|---|---|---|
| メガバンク3行（三菱UFJ・三井住友・みずほ） | 3.125% | △約2.18% | 約0.945〜1.0% |
| 千葉銀行 | 3.125% | △1.900% | 1.225% |
| 京葉銀行 | 3.125% | △1.900% | 1.225% |
| 千葉興業銀行 | 3.125% | 窓口にて確認 | 窓口にて確認 |
「店頭基準金利3.125%！？」と驚いた方、安心してください。あなたが実際に払っているのは、そこから大きく割り引いた金利です。メガバンクも地元の地銀も、店頭基準金利は横並びで同じです。差が出るのは優遇幅（割引の大きさ）と、団信の保障内容・手数料体系などです。
なぜ今、金利が上がっているのか
日本銀行は長年、景気を支えるためにゼロ金利・マイナス金利政策を続けてきました。しかし物価の上昇や賃上げの定着を受け、2024年3月にマイナス金利を解除。その後、2024年7月・2025年1月・2025年12月と段階的に利上げを実施し、現在の政策金利は0.75%まで上昇しています。
これを受けて、メガバンク・地銀いずれも2026年春に店頭基準金利を引き上げ、多くの変動金利ローン利用者の適用金利が上昇しています。
2027年末に向けた金利の見通し
今後の政策金利については、エコノミスト約40名を対象とした調査（日本経済研究センター）の予測中央値をもとにすると、以下のような推移が想定されています。
| 時期 | 政策金利（見通し） | 変動金利 店頭基準金利（推計） |
|---|---|---|
| 現在（2026年5月） | 0.75% | 3.125% |
| 2026年末 | 1.0〜1.1%（予測） | 約3.375%（推計） |
| 2027年末 | 1.5%前後（メインシナリオ） | 約3.875%（推計） |
ただし、一気に急上昇する可能性は低いというのが大方の見方です。急激な利上げは住宅ローン破綻の増加や不動産市場の冷え込みにつながるため、日銀は0.25%刻みで慎重に進めると見られています。
あなたの返済額はいくら増える？ 試算で確認
鎌ケ谷市周辺でよくある借入条件（3,500万円・35年・元利均等返済）で試算してみます。
| 適用金利 | 月返済額（目安） | 利上げ前との差 |
|---|---|---|
| 0.5%（利上げ前・2024年初頭） | 約90,500円 | ─ |
| 0.775%（2025年前半） | 約93,000円 | ＋約2,500円 |
| 1.0%（2025年末〜2026年） | 約95,600円 | ＋約5,100円 |
| 1.25%（2026年末予測） | 約98,200円 | ＋約7,700円 |
| 1.5%（2027年末予測） | 約100,900円 | ＋約10,400円 |
月1万円の増加と聞くと「それほどでも」と感じる方もいるかもしれません。ただし、5年ルール・125%ルールが適用されている場合、返済額はすぐには変わりません。その代わり、利息が増えた分だけ元本の返済が遅れ、「未払利息」が蓄積される可能性があります。この点が、変動金利の見えにくいリスクです。
5年ルール・125%ルールとは？
5年ルール：金利が上がっても、返済額は5年間変わりません。ただし、利息と元金の内訳は変わります。
125%ルール：5年ごとの見直し時も、新返済額は前回の125%が上限です。返済額に上限はありますが、利息額に上限はないため、返済が進まず未払利息が発生する可能性があります。
「返済額が変わらないから大丈夫」ではなく、「知らないうちに利息だけ払い続けている」状態になり得る点に注意が必要です。
固定金利への借り換えは検討すべき？
「今のうちに固定金利に借り換えた方がいいですか？」という相談は最近よく聞きます。
結論から言うと、一概にどちらが正解とは言えません。固定金利はすでに将来の金利上昇を織り込んで上昇しており、現時点では変動金利との差が過去最大水準に開いています。変動が今後緩やかな上昇にとどまるなら、変動のままの方が総返済額は少なくなる可能性が高い。一方、急激な利上げが続くシナリオでは固定の安心感が上回ります。
判断のポイントは金利だけでなく、「今の家計がどこまで返済増に耐えられるか」です。月1万〜2万円の増加に対して余裕があるかどうかを確認しておくことが、まず大切な一歩です。
不動産の売り買いへの影響は？ 鎌ケ谷の場合
金利上昇は、住宅の売り買いにも影響します。金利が上がると借入可能額が下がるため、買い手が慎重になり、市場全体の動きが鈍くなる傾向があります。
鎌ケ谷市は市川・船橋・松戸と比べて地価がまだ手ごろな水準（2025年公示地価：約10.9万円/㎡）にあり、実需の買い手がしっかりついているエリアです。ただ、金利上昇局面では「売るなら早めの方が有利」という側面も出てきます。売却を考えているなら、市場が動いているうちに動くことも選択肢のひとつです。
まとめ
- 住宅ローン金利は「政策金利→店頭基準金利→適用金利」の3層構造。優遇幅は完済まで変わらない
- メガバンク・地銀3行とも店頭基準金利は現在3.125%で横並び。差が出るのは優遇幅や手数料体系
- 政策金利は2027年末に1.5%前後を目指す見通し（メインシナリオ）。急激な上昇は想定しにくい
- 3,500万円借入の場合、2024年初頭比で月1万円前後の返済増が見込まれる
- 5年ルール・125%ルールで返済額は変わらなくても、未払利息が蓄積されるリスクがある
- 固定への借り換えは「今の家計の余裕」も含めて判断を
「自分のローン、実際どうなるの？」と気になった方は、ぜひ一度ご相談ください。
鎌ケ谷市の地元事情を知る不動産の専門家として、あなたの状況に合わせてわかりやすくお伝えします。
