鎌ケ谷市の農地、売れるの？売れないの？正直に教えます

2026年5月15日2026年5月19日

橋本

「親が亡くなって農地を相続したんですが、これって売れるんでしょうか」

鎌ケ谷市の農地について相談を受けるとき、最初にこう聞かれることがとても多いです。

正直に言います。答えは「農地の種類と区分による」としか言えません。

ただ、その「種類と区分」を知るだけで、自分の農地がどんな状況にあるか、何から動けばいいかが見えてきます。この記事では、その判断軸を整理します。

農地には「4つの区分」がある

農地法では、農地を転用（農業以外の用途に変えること）する際の難しさに応じて、農地を4つに区分しています。

区分	概要	転用の難しさ
甲種農地	市街化調整区域内にある特に優良な農地	★★★★ 原則不可
第1種農地	集団的に存在する優良農地（10ha以上の一団の農地など）	★★★ 原則不可
第2種農地	市街地に近い・小規模な農地など	★★☆ 条件次第で可
第3種農地	市街化が進んだエリアの農地・生産緑地など	★☆☆ 原則許可

この4区分によって、転用できるかどうか・売りやすいかどうかが大きく変わります。

「自分の農地は小さいから関係ない」は誤解

第1種農地の基準に「10ha以上」という数字が出てきます。これを見て「うちの農地はそんなに広くないから関係ない」と思う方が多いのですが、それは誤解です。

この10haは自分の農地1筆の面積ではなく、周辺一帯の農地が連続してどのくらいまとまっているかで判定されます。宅地・道路・河川など農業機械が横断できない土地で囲まれた「ひとかたまりの農地全体」が10ha以上あれば、その中にある農地は第1種農地と判定される可能性があります。

自分の農地が小さくても、周辺一帯が農地として広がっているエリアであれば第1種・甲種になり得る。これが「自分では判断できない」最大の理由です。

鎌ケ谷市の農地、実際のところ

ここで少し、私が長年この地域の不動産を見てきた実感をお伝えします。

鎌ケ谷市は市域が非常に狭い市です（総面積約21km²）。その限られた面積の中に、住宅地・市街化調整区域・農地が混在しています。

初富・佐津間・軽井沢などのエリアには農地がまとまって残っており、こうした地域では第1種・甲種に該当する農地がある可能性があります。一方、住宅地に囲まれた孤立した農地であれば第2種・第3種になりやすい。

「鎌ケ谷市の農地は売れる・売れない」と一概には言えないのが正直なところです。区分によって状況が全然違うからです。

また、鎌ケ谷市の農地には他の市町村と異なる特徴が一つあります。鎌ケ谷市農業委員会に直接確認したところ、鎌ケ谷市には農業振興地域の農用地区域、いわゆる「青地」が存在しないとのことでした。青地がある市町村では農地転用の前に「農振除外」という手続きが必要になりますが、鎌ケ谷市ではその手続きが不要です。これは鎌ケ谷市特有の事情です。

青地・白地についての詳しい解説はこちらの記事にまとめています。