空き家を放置するとどうなる？特定空家・固定資産税のリスクを解説｜鎌ケ谷市

親の施設入所や相続をきっかけに実家が空き家になったものの、「片づけも大変だし、とりあえずそのまま」にしているケースは少なくありません。しかし、空き家は放置している間にも確実にリスクが積み上がっていきます。

2023年の法改正により、行政が空き家に関与できる範囲は広がり、固定資産税の優遇が外れる対象も拡大しました。この記事では、空き家を放置した場合に何が起こるのかを、法律・税金・実務の3つの視点から解説します。

空き家を放置すると起こる4つの現実的なリスク

法律や税金の話に入る前に、まず物理的に何が起こるかを押さえておきましょう。

建物の劣化が一気に進む

人が住まなくなった家は、換気がされないことで湿気がこもり、想像以上のスピードで傷んでいきます。雨漏りの放置は構造材の腐食につながり、数年後に売却しようとしたときには「解体前提」の評価しかつかない、ということも珍しくありません。

防犯・防災上の問題

管理されていない空き家は、不法侵入や放火のリスクを抱えます。郵便物が溜まったポスト、伸び放題の雑草は「管理されていない家」のサインとなり、狙われやすくなります。

近隣トラブル

雑草や樹木の越境、害虫・害獣の発生、ゴミの投棄など、空き家をめぐる近隣からの苦情は市役所に多く寄せられています。所有者が遠方に住んでいる場合、苦情に気づかないまま関係が悪化していることもあります。

損害賠償のリスク

見落とされがちですが、これが最も重いリスクです。民法では、建物などの工作物の欠陥によって他人に損害を与えた場合、所有者は最終的に責任を免れないと定められています（工作物責任）。台風で屋根材が飛んで隣家や通行人に被害が出れば、賠償責任を問われる可能性があります。空き家の状態によっては火災保険の加入・継続が難しくなる点にも注意が必要です。

法律上のリスク：「特定空家」と「管理不全空家」

空家対策特別措置法とは

適切に管理されていない空き家に行政が対応するための法律として、空家等対策特別措置法（空家法）があります。2023年の改正（同年12月施行）で仕組みが強化され、行政が関与できる段階が早まりました。

特定空家とは

倒壊のおそれがある、衛生上有害である、著しく景観を損なっているなど、周囲に深刻な悪影響を及ぼす状態の空き家は「特定空家」に指定されます。特定空家に指定されると、市から助言・指導→勧告→命令と段階的に是正を求められ、命令に従わない場合は50万円以下の過料の対象となります。それでも改善されなければ、行政代執行として市が所有者に代わって解体等を行い、その費用は所有者に請求されます。

管理不全空家とは（2023年改正で新設）

改正のポイントは、「まだ特定空家ほどではないが、放置すればそうなるおそれのある空き家」を「管理不全空家」として、行政が早い段階から指導・勧告できるようになったことです。窓ガラスの破損や雑草の繁茂といった段階でも対象になり得ます。

重要なのは、管理不全空家も勧告を受けると、次に説明する固定資産税の優遇が外れる点です。「倒壊しそうなボロボロの家でなければ大丈夫」とは言えなくなりました。

固定資産税が「最大6倍」になる仕組みと実際

住宅用地特例という優遇

住宅が建っている土地には「住宅用地特例」が適用され、固定資産税の課税標準が200㎡以下の部分で6分の1（200㎡超の部分は3分の1）に軽減されています。都市計画税にも同様の軽減があります。

「古い家でも壊さずに残しておいた方が税金が安い」と言われるのは、この特例があるためです。

勧告を受けると特例が外れる

特定空家または管理不全空家として勧告を受けると、その土地は住宅用地特例の対象から外れます。課税標準の6分の1軽減がなくなるため、計算上は「最大6倍」という表現が使われます。

実際には「6倍」にならないことも多い

正確に補足すると、特例が外れた後の土地には負担調整措置などが適用されるため、実際の税額の上昇は3〜4倍程度にとどまるケースが多いとされています。とはいえ、年間数万円だった固定資産税が十数万円になれば、家計への影響は決して小さくありません。「6倍」という数字だけが独り歩きしがちですが、いずれにせよ大幅な負担増であることに変わりはない、と理解しておくのが正確です。

相続登記の放置にも注意

空き家の放置と併発しやすいのが、相続登記の放置です。2024年4月から相続登記は義務化されており、正当な理由なく放置すると過料の対象になります。名義が被相続人（亡くなった方）のままでは売却も解体もスムーズに進められません。

詳しくは別記事「相続登記はいつまでに？2024年義務化の内容と罰則をわかりやすく解説」で解説しています。

鎌ケ谷市の空き家をめぐる実情

筆者は鎌ケ谷市で生まれ育ち、不動産の実務に携わってきましたが、空き家の相談で多いのは「遠方に住んでいて実家の様子が分からない」「兄弟の誰も住む予定がないまま数年経ってしまった」というケースです。

鎌ケ谷市は都心へのアクセスが良く、戸建て需要が底堅い地域です。つまり、傷みが進む前であれば売却や賃貸といった選択肢を取りやすい地域だとも言えます。放置して選択肢を狭めてしまうのは、この地域では特にもったいない判断です。

なお、鎌ケ谷市には「空家等除却推進事業」という補助制度がありますが、除却後の跡地を自治会や市に無償で貸与するなど、公共的に活用することが条件とされています。解体して売却したい場合には基本的に利用できないため、「補助金が出るはず」という前提で計画を立てないよう注意してください。解体費用と補助制度の実際は別記事「空き家の解体費用はいくら？鎌ケ谷市の補助金の実際と注意点」で詳しく解説しています。

放置しないための4つの選択肢

空き家のリスクを断ち切る方法は、大きく4つです。

1. 売却する——傷みが進む前ほど選択肢が広く、価格もつきやすくなります。現況のまま売るか、解体して売るかの判断は別記事「空き家はそのまま売る？解体して売る？売却方法の比較と判断ポイント」で解説しています。
2. 貸す——立地や状態によっては戸建て賃貸として活用できます。ただし修繕負担や借主とのトラブルなど、事前に知っておくべき現実もあります。詳しくは「空き家は貸せる？戸建て賃貸の現実と判断ポイント」をご覧ください。
3. 管理を続ける——すぐに結論が出せない場合も、定期的な換気・通水・見回りは必須です。遠方の場合の管理方法は別記事「遠方の空き家をどう管理する？管理方法と費用の実際」で解説しています。
4. 解体する——建物の状態が悪い場合の選択肢ですが、住宅用地特例が外れて土地の固定資産税が上がる点は事前に把握が必要です。

「売る・貸す・住む」の判断軸そのものは、「実家を売る・貸す・住む、どう選べばいい？鎌ケ谷市での判断ポイント」でも詳しく解説しています。

まとめ：空き家は「決めないこと」が一番のリスク

空き家は、放置している間にも建物の劣化・税負担・賠償リスクが静かに進行します。2023年の法改正により、行政の関与も早い段階から始まるようになりました。

「売る」「貸す」「管理する」——どの結論でも構いません。大切なのは、意識的に方針を決めることです。

鎌ケ谷市とその周辺で空き家にお悩みの方は、地域の実情を踏まえたご相談が可能です。お気軽にお問い合わせください。