離婚を考えるとき、「住み慣れた家を離れたくない」「子どもの生活環境を変えたくない」といった理由で、どちらかが家に住み続けることを希望されるケースは少なくありません。筆者の実感としても、鎌ケ谷のような戸建て中心の住宅地では、この「住み続けたい」というご相談は特に多い印象です。
ただ、住宅ローンが残っている場合、住み続けられるかどうかは「家の名義」と「ローンの契約状態」によって大きく変わります。ここを整理しないまま話を進めると、離婚後に思わぬトラブルにつながることがあります。この記事では、不動産実務の観点から、まず何を確認すべきかを整理します。
まず整理したい3つの要素
離婚と住宅ローンの問題は、次の3点を分けて考えると整理しやすくなります。
- 不動産の名義（登記上の所有者は誰か。単独か共有か）
- 住宅ローンの債務者（誰が返済義務を負っているか）
- 連帯保証・連帯債務・ペアローンの有無（配偶者が保証人や共同債務者になっていないか）
この3つは別物です。「名義は夫、ローンも夫、でも妻が連帯保証人」といった組み合わせは珍しくありません。まずはご自宅がどの状態かを確認しましょう。
名義×ローンの組み合わせで見る4パターン
住み続ける人が「名義人か」「債務者か」によって、必要な手続きが変わります。おおまかに整理すると次のようになります。
| パターン | 住み続ける人の立場 | 主な論点 | 手続きの目安 |
|---|---|---|---|
| A | 名義人＝債務者＝本人 | 財産分与で相手の持分を精算 | 比較的シンプル |
| B | 名義・債務は相手、本人が居住 | 名義変更＋借り換えが必要 | ハードル高め |
| C | 共有名義・単独債務など混在 | 持分の移転＋ローンの整理 | 個別性が大きい |
| D | 連帯保証・連帯債務・ペアローン | 保証・債務から外れられるか | 金融機関の同意が壁 |
※上記はイメージとしての整理です。実際には個別の契約内容によって判断が変わります。
パターン別の注意点
A（自分が名義人かつ単独債務者）：住み続けるうえでは比較的シンプルなパターンです。ただし家の価値の一部が財産分与の対象になり、相手に持分相当を精算（いわゆる代償金の支払い）する必要が出ることがあります。手元資金や借入で精算できるかがポイントです。
B（相手名義・相手債務の家に自分が住み続ける）：実はもっとも注意が必要なパターンです。相手のローンのまま住み続けると、相手が返済を止めれば家を失うリスクが残ります。原則は「自分名義への変更＋自分名義でのローン借り換え」ですが、単独で審査に通る収入が必要になります。
C（共有名義など）：持分の移転登記とローンの整理を同時に考える必要があり、個別性が大きいパターンです。
D（連帯保証・連帯債務・ペアローン）：離婚後も責任が残りやすく、注意が必要です。この類型は論点が多いため、別の記事で詳しく扱います。
「連帯保証から外れたい」ときの現実
離婚するのだから連帯保証人をやめたい、というご希望はよくあります。しかし、当事者どうしの離婚の合意だけでは、金融機関に対する保証は外れません。金融機関の同意が必要で、実務上は「主債務者の単独ローンへの借り換え」や「別の担保・保証の差し入れ」などが求められます。借り換え審査に通る収入・信用がなければ、簡単には外れられないのが実情です。
住み続けるための実務ポイント
- 口約束ではなく、離婚協議書（できれば公正証書）で取り決めを明確にしておく
- 財産分与に伴う名義変更や税金の扱いは、弁護士・司法書士・税理士の領域です。不動産の評価や売却可能性は私たちのような不動産の専門家が、法務・税務は各士業がと、役割分担してチームで進めると安心です
- 「住み続ける」と決める前に、その家を売ったらいくらになるか（相手と分ける前提の評価額）を把握しておくと、話し合いがスムーズになります
筆者の実感として
鎌ケ谷は戸建て中心で、学区や親族の近さを理由に「離れたくない」というお気持ちが強く出やすい地域だと感じます。一方で、感情だけで「住み続ける」を決めてしまい、後からローンや名義の壁に直面される方も見てきました。まずは事実（名義・ローン・評価額）を整理することが、後悔しない選択の第一歩です。
迷っている段階でもご相談ください
鎌ケ谷不動産相談窓口では、離婚に伴う住まいのご相談を無料でお受けしています。「売る／住み続ける」で迷っている段階でも構いません。地元の実情を踏まえて、事実の整理からお手伝いします。まずはこちらのご相談ページや公式LINE（@kamagaya_fudosan）からお気軽にどうぞ。
