空き家は貸せる？戸建て賃貸の現実と判断ポイント｜鎌ケ谷市

2026年7月21日

「実家を売るのは忍びない。貸して家賃収入が入るなら、その方がいいのでは」——空き家のご相談で必ずと言っていいほど出てくる選択肢が賃貸活用です。

結論から言えば、空き家の賃貸化は「うまくいく物件」と「やめた方がいい物件」がはっきり分かれます。この記事では、戸建て賃貸の需要の実際、貸す前に必要な投資、そして見落とされがちな「貸すことで失うもの」まで、判断に必要な材料を整理します。

賃貸に向いている空き家	向いていない空き家
駅や生活施設へのアクセスが良い	大規模な修繕なしには貸せない状態
建物の状態が比較的良く、初期投資が小さく済む	数年内に売却する可能性がある（貸すと空き家特例も使えなくなる）
当面売る予定がなく、長期保有の方針が固まっている	初期投資の資金を用意しにくい

戸建て賃貸に需要はあるのか

あります。むしろ賃貸市場では、戸建ては供給が少ない割に一定の需要がある「品薄カテゴリ」です。庭が欲しいファミリー層、ペットと暮らしたい方、楽器や趣味の音を気にしたくない方など、アパート・マンションでは満たせないニーズが戸建てに集まります。

鎌ケ谷市とその周辺も例外ではなく、都心通勤圏でありながら賃貸戸建ての供給は限られているため、条件が合えば借り手はつきやすい地域だと筆者は感じています。

ただし「そのまま貸せる」空き家はほとんどない

需要はあっても、長く空き家だった建物をそのまま貸せるケースはまれです。人に貸す以上、生活に支障のない状態に整える義務が貸主にはあり、最低限、次のような整備が必要になることが一般的です。

水回り（給湯器・キッチン・浴室・トイレ）の点検と故障箇所の交換
雨漏り・シロアリなど構造に関わる不具合の解消
クロス・床など内装の最低限の更新
残置物（家財）の撤去・処分

建物の状態によっては、この初期整備だけで100万円を超えることも珍しくありません。

採算の考え方：かけた費用を家賃で回収できるか

賃貸化の判断は、突き詰めれば「初期投資を家賃収入で何年で回収できるか」という計算です。たとえば初期整備に150万円かけ、家賃月8万円で貸せたとしても、固定資産税・火災保険・管理委託費・将来の修繕費を差し引いた手残りで考えれば、回収には数年単位の期間がかかります。

このとき大切なのは、満室前提の表面的な計算ではなく、空室期間や設備故障を織り込んだ現実的な収支で考えることです。築年数の古い戸建ては、貸している間も給湯器の故障や雨漏りなど、貸主負担の修繕が発生し続ける前提で見積もる必要があります。

貸すことで失うもの——見落とされがちな3つ

1. すぐに売れなくなる

借主が住んでいる家は、貸主の都合で自由に明け渡してもらうことができません。通常の賃貸借契約（普通借家契約）では借主の権利が強く保護されており、「売りたくなったので退去してください」は原則通りません。売却する場合も、借主付きの収益物件としての売却となり、買い手も価格も限定されます。

2. 空き家の3,000万円特別控除が使えなくなる

相続した空き家の売却で使える3,000万円特別控除は、「相続から売却まで貸していないこと」が要件です。一度でも貸すと、この特例は使えなくなります。将来の売却で数百万円の税負担差につながり得るため、賃貸化の判断は必ずこの特例とセットで検討してください。特例の要件は「空き家の3,000万円特別控除とは？適用要件とつまずきやすいポイント」で解説しています。

3. 貸主としての責任と手間

家賃滞納や近隣トラブルへの対応、設備故障時の修繕手配など、貸主には継続的な責任が伴います。管理会社に委託すれば手間は減りますが、その分の委託費がかかります。「貸して終わり」ではなく「賃貸経営を始める」のだという認識が必要です。

貸すなら知っておきたい契約の工夫

「いずれ売る・使う可能性を残したい」という場合は、期間満了で確実に契約が終了する定期借家契約という方法があります。普通借家契約より家賃はやや低くなる傾向がありますが、出口の自由度を確保できるのが利点です。また、借主が自己負担で改修する代わりに安く借りるDIY型の賃貸借など、古い戸建てに向いた貸し方も広がっています。どの方式が合うかは物件と目的次第なので、契約形態は必ず募集前に決めておきましょう。