「実家を相続したら、相続税ってどれくらいかかるの？」
相続のご相談で、必ずと言っていいほど出てくる質問です。
先に結論からお伝えすると、相続税がかかる相続は一部で、多くのご家庭では基礎控除の範囲に収まります。
ただし、「かかるかどうか」を判断するには、不動産がいくらと評価されるのかを知る必要があります。
この記事では、相続した不動産にまつわる税金の基本——評価のしくみ、代表的な特例、そして売却時の税金——を、専門用語をかみくだいて整理します。
※税額の計算や特例の適用判断は個別性が高いため、最終的には税理士や税務署にご確認ください。この記事は「全体像をつかむ」ためのものです。
| 税金・特例 | 場面 | 概要 |
|---|---|---|
| 相続税 | 相続時 | 基礎控除「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」以内なら原則申告不要。申告期限は10ヶ月以内 |
| 小規模宅地等の特例 | 相続税の計算 | 自宅の土地330㎡まで評価額を80％減額。税額ゼロでも申告は必要 |
| 譲渡所得税 | 売却時 | 売却益に課税。親の取得費と所有期間を引き継げる |
| 空き家特例 | 売却時 | 要件を満たすと譲渡所得から最大3,000万円控除（2027年12月31日までの譲渡が対象） |
| 取得費加算の特例 | 売却時 | 相続税の申告期限の翌日から3年以内の売却で、相続税の一部を取得費に加算 |
まず基礎控除：相続税がかかるのはここを超えたとき
相続税には基礎控除があり、遺産の総額がこの範囲内なら、相続税はかからず申告も原則不要です。
基礎控除の計算式は次のとおりです。
3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数
たとえば、相続人が配偶者と子2人の計3人なら、3,000万円＋600万円×3人＝4,800万円までは相続税がかかりません。
相続税がかかる場合の申告期限は、相続の開始を知った日の翌日から10ヶ月以内です。
ここで大事なのは、「遺産の総額」を出すには不動産の評価額が必要だという点です。
不動産の評価のしくみ：「売れる値段」とは別物
相続税の計算で使う不動産の評価額は、実際に売れる価格（市場価格）とは別のものです。
- 土地：路線価（道路ごとに定められた1㎡あたりの価格）をもとに評価するのが基本。路線価が定められていない地域では、固定資産税評価額に一定の倍率をかける方式で評価します
- 建物：固定資産税評価額をそのまま使うのが基本です
一般的に、相続税評価額は市場価格より低めになる傾向があります。
つまり、不動産には「相続税を計算するときの評価額」と「実際に売れる価格」という2つの顔があるということです。
「遺産分割の話し合いでは実勢価格」「相続税の計算では評価額」と、場面によって使う数字が違う点は、混乱しやすいので押さえておきましょう。
評価を大きく下げられる「小規模宅地等の特例」
相続税の特例の中でも、影響が特に大きいのが「小規模宅地等の特例」です。
亡くなった方が住んでいた自宅の土地については、一定の要件を満たすと、330㎡までの部分の評価額を80％減額できます。
評価額が2,000万円の土地なら、400万円として計算できるイメージで、この特例が使えるかどうかで「相続税がかかるか・かからないか」が変わるケースも多くあります。
主な対象者は次のとおりです（要件の詳細は個別確認が必要です）。
- 配偶者が自宅の土地を相続する場合
- 同居していた親族が相続し、住み続ける場合
- 一定の要件を満たす、持ち家のない別居親族が相続する場合（いわゆる家なき子特例）
注意点として、この特例を使って税額がゼロになる場合でも、相続税の申告自体は必要です。
「申告しなくていい（基礎控除内）」と「申告すれば税金がかからない（特例適用）」は別物、と覚えておいてください。
相続した不動産を「売ったとき」の税金と特例
相続税とは別に、相続した不動産を売却したときには、譲渡所得税（売却益にかかる税金）の話が出てきます。
ここで知っておきたい代表的なポイントが3つあります。
① 親の取得費と所有期間を引き継げる
売却益は「売った価格－取得費－譲渡費用」で計算しますが、相続した不動産では親が買ったときの価格を取得費にできます。購入時の資料が見つからない場合、取得費を売却価格の5％とみなして計算することになり、税負担が重くなりがちです。実家の権利証や売買契約書は、早めに探しておきましょう。
② 空き家の3,000万円特別控除（空き家特例）
亡くなった方が一人で住んでいた家（昭和56年5月31日以前に建築されたものなど、要件あり）を相続して売却する場合、一定の要件を満たすと譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。この特例は2027年12月31日までの譲渡が対象とされています。
▶ 関連記事：空き家の3,000万円特別控除とは？適用要件とつまずきやすいポイント
③ 取得費加算の特例
相続税を納めた方が、相続税の申告期限の翌日から3年以内に売却した場合、納めた相続税の一部を取得費に加算して、売却益を圧縮できる特例です。
②と③は併用できないなど、特例同士の関係も細かいため、売却の時期や方法を決める前に税理士へ確認するのが安全です。
「売る前提」なら、税金とスケジュールはセットで考える
ここまで見てきたとおり、相続した不動産の税金には「期限」がついてまわります。
- 相続税の申告：10ヶ月以内
- 取得費加算の特例：申告期限の翌日から3年以内の売却
- 空き家特例：2027年12月31日までの譲渡（現行制度）
「いつか売ろう」と思っているうちに特例の期限を過ぎてしまい、数百万円単位で手取りが変わってしまった…ということも起こり得ます。
売る・貸す・住むの選択に迷っている方は、こちらの記事もあわせてどうぞ。
▶ 関連記事：実家を売る・貸す・住む、どう選べばいい？鎌ケ谷市での判断ポイント
まとめ：税金は「知っているかどうか」で差がつく
ポイントを整理します。
- 相続税の基礎控除は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」
- 不動産の評価額と実際に売れる価格は別物。場面によって使う数字が違う
- 小規模宅地等の特例は影響大。ただし適用には申告が必要
- 売却時は、取得費の資料・空き家特例・取得費加算の3つをチェック
- 特例には期限がある。売却スケジュールとセットで考える
相続手続き全体の流れは、こちらの記事で整理しています。
▶ 関連記事：親が亡くなったとき、まず何をすればいい？鎌ケ谷市での不動産相続の基本
税額の計算は税理士の領域ですが、その前提になる「実家がいくらで売れそうか」「特例の期限までに売却が間に合うスケジュールか」といった不動産側の整理は、鎌ケ谷市の事情を踏まえてお手伝いできます。お気軽にご相談ください。
