住み替えの費用はどれくらい？「売る・買う・つなぎ」で整理する資金計画

2026年7月31日2026年10月26日

最終確認日：2026年10月26日（制度・補助金）
国土交通省の公式ページで確認しました。手続きの前に、最新の情報をご確認ください。

「住み替えたいけれど、いったいいくらかかるのか」——ご相談の入口でいちばん多い不安のひとつです。筆者の実感として、住み替えの費用は「売るときの費用」「買うときの費用」「その“つなぎ”でかかる費用」の3つに分けて考えると、一気に見通しがよくなります。このページでは、鎌ケ谷市周辺で住み替え・買い替えを検討している方に向けて、費用の全体像と資金計画の立て方を整理します。

※金額はいずれも2026年7月時点の考え方で、制度は変わることがあります。税額の具体的な計算や適用の可否は個別事情で変わるため、正確な判断は税理士・金融機関など専門家にご確認ください。

① 売るときにかかる費用

費目	目安・考え方
仲介手数料	売却価格に対してかかる。上限は「(売却価格×3%＋6万円)＋消費税」（売却価格400万円超の場合／宅建業法）。正確な額は仲介会社にご確認ください。
印紙税	売買契約書に課税。契約金額により異なり、軽減措置の期限は国税庁で要確認。
抵当権抹消費用	ローン完済にともなう登記費用。登録免許税＋司法書士報酬。
引越し・処分費用	荷物量・距離による。粗大ごみ処分なども見込む。
譲渡益への税金	売却益が出た場合にかかる。特別控除など別途 → 税金は別記事でくわしく解説します。

800万円以下の家・土地は「仲介手数料の特例」があります

2024年7月から、売買価格が800万円以下の家・土地（空き家かどうか、使っているかどうかは問いません）では、仲介会社は通常の上限を超えて、税込33万円（30万円＋消費税）まで手数料を受け取れるようになりました。古い戸建てや小さな土地は現地の調査に手間がかかる一方、通常の計算では手数料が小さくなるためです。

売買価格	通常の上限（税込）	特例を使った場合の上限（税込）
300万円	15.4万円	33万円
500万円	23.1万円	33万円
800万円	33万円	33万円

気をつけたい点は3つです。

上限であって、決まった額ではありません。特例を使うかどうか、いくらにするかは、媒介契約を結ぶ前に説明を受けて合意して決めます。
売る側だけでなく、買う側にも使えます。住み替えで安い物件を買う場合も同じです。
金額は取引の相手ごとの上限です。見積もりの段階で「特例を使うか」「いくらか」を確かめておくと、資金計画がずれません。

※2026年10月時点。国土交通省「空き家等にかかる仲介手数料の特例」で確認しました。

② 買うときにかかる費用

費目	目安・考え方
仲介手数料	購入価格に対してかかる（上限の計算は売るときと同じ。800万円以下は特例あり）。
印紙税	売買契約書・ローン契約書に課税。
登録免許税	所有権移転・抵当権設定の登記にかかる。税率は登記の種類・物件により異なる。
司法書士報酬	登記手続きの代行費用。事務所により幅がある。
ローン関連費用	事務手数料・保証料・団信など。金融機関により大きく異なる。
火災・地震保険	契約年数・補償内容による。
不動産取得税	取得後にかかる。軽減措置あり（要件は県税事務所で確認）。

③ 「つなぎ」でかかる費用

売却と購入のタイミングがずれると、その“つなぎ”で追加の費用が発生します。ここを見落とすと資金計画が崩れやすいので要注意です。

費目	どんなときに発生するか
つなぎ融資の金利・手数料	買い先行で、売却代金が入る前に購入資金を立て替えるとき。通常の住宅ローンより金利は高めになりやすい。
ダブルローンの負担	旧居のローンが残ったまま新居のローンを組むとき。一定期間、二重に返済が発生。
仮住まい・二重引越し	売り先行で先に引き渡し、新居がまだ決まっていないとき。家賃＋引越しが2回分。

資金計画は5ステップで整理する

ステップ	やること
① 残債を確認	今のローン残高を、金融機関の残高証明・返済予定表で把握する。
② 売却見込み額を把握	相場から手取りの目安を立てる（売却費用を差し引く）。
③ 手元資金を確認	頭金・諸費用に回せる自己資金を整理する。
④ 買う予算を決める	②＋③から買う諸費用を引き、無理のない購入予算を逆算する。
⑤ つなぎの要否を判断	売り先行か買い先行かでつなぎ費用の有無が変わる（→ 売り先行と買い先行の比較）。

鎌ケ谷で住み替えを考えるときの実務ポイント

鎌ケ谷市周辺は新京成線（現京成松戸線）・東武線沿線の戸建て住宅地が中心で、エリアや駅距離、築年数によって売却の動きやすさが変わります。筆者の実感として、住み替えは「いくらで売れそうか」を早めにつかんでおくと、買う予算とつなぎの判断がぶれません。売り時・価格の見立ては、まず現況の確認と残債の把握からです。