空き家の3,000万円特別控除とは？適用要件とつまずきやすいポイント｜鎌ケ谷市

相続した実家を売却したとき、条件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度があります。通称「空き家の3,000万円特別控除（空き家特例）」です。

税額に数百万円単位の差が出ることもある重要な特例ですが、要件が細かく、「売り方」や「売る時期」を誤ると使えなくなるのが特徴です。この記事では、制度の仕組みと要件、つまずきやすいポイントを整理します。なお、税制は改正が多い分野のため、実際の適用にあたっては税務署または税理士への確認を前提としてお読みください。

空き家の3,000万円特別控除とは

相続または遺贈により取得した、被相続人（亡くなった方）が住んでいた家屋とその敷地を売却した場合に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。

たとえば譲渡所得（売却益）が2,500万円であれば、この特例が使えれば課税対象は0円になります。長期譲渡所得の税率は約20%ですから、およそ500万円の税負担がなくなる計算です。使えるかどうかで手残りが大きく変わることがお分かりいただけると思います。

主な適用要件

家屋についての要件

• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること（いわゆる旧耐震基準の建物が対象）
• マンションなどの区分所有建物でないこと
• 相続開始の直前に被相続人が一人で住んでいたこと（同居人がいないこと）

被相続人が老人ホーム等に入所していた場合でも、要介護認定を受けて入所していたことなど一定の要件を満たせば対象になります。この点は個別性が高いため、該当しそうな方は必ず個別に確認してください。

売却についての要件

• 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
• 譲渡価額が1億円以下であること
• 相続から売却まで、その家屋・敷地を事業・貸付・居住の用に供していないこと（＝空き家のままであること）
• 親子など特別な関係にある人への売却でないこと

見落とされがちなのが3つ目の要件です。「売れるまでの間、誰かに貸しておこう」とすると、この特例は使えなくなります。賃貸活用と売却のどちらを取るかは、この特例の適用可否も含めて判断する必要があります。賃貸活用の実際は「空き家は貸せる？戸建て賃貸の現実と判断ポイント」で解説しています。

「売り方」の要件——耐震改修か、解体か

この特例の最大の特徴が、建物の扱いに関する要件です。旧耐震の建物をそのまま引き渡すだけでは適用されず、次のいずれかを満たす必要があります。

1. 売却までに耐震基準に適合するよう改修して売る
2. 売却までに建物を解体し、更地として売る

さらに、2024年1月1日以降の譲渡からは制度が使いやすくなり、引き渡し後、譲渡の翌年2月15日までに買主側が耐震改修または解体を行った場合も適用対象となりました。売主が費用を先出しして解体しなくても、契約条件の工夫で特例を使える道が開けたことになります。ただし、契約書面や買主との取り決めが重要になるため、実務では不動産会社・税理士と連携して進めるのが安全です。

現況で売るか解体して売るかの比較は、「空き家はそのまま売る？解体して売る？売却方法の比較と判断ポイント」で詳しく解説しています。

2024年からの変更点：相続人が3人以上なら控除額2,000万円

2024年1月1日以降の譲渡から、その家屋・敷地を取得した相続人が3人以上いる場合、控除額は1人あたり2,000万円に引き下げられました。2人以下であれば従来どおり1人あたり最大3,000万円です。兄弟が多い相続では控除額が変わるため、遺産分割の方法（誰が取得して売るか）と合わせて検討する価値があります。遺産分割協議の進め方は「遺産分割協議でよくあるトラブルと進め方｜不動産がある相続で揉めないために」をご覧ください。

手続きの流れと必要書類

市区町村で「確認書」を取得する

この特例を使うには、家屋の所在地の市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」が必要です。鎌ケ谷市に所在する空き家であれば、鎌ケ谷市役所の担当窓口に、電気・ガスの閉栓証明や固定資産税の課税明細など、空き家であったことを示す書類とともに申請します。取得には日数がかかることがあるため、確定申告の期限から逆算して早めに動くことが大切です。

確定申告が必須

特例の適用には、売却した翌年の確定申告が必須です。申告しなければ、要件をすべて満たしていても控除は受けられません。確認書のほか、譲渡契約書の写しや登記事項証明書などを添付して申告します。

注意点：取得費加算の特例とは併用できない

相続財産を売却した場合の税制優遇には、支払った相続税の一部を取得費に加算できる「取得費加算の特例」もありますが、空き家の3,000万円特別控除とは選択適用（どちらか一方のみ）です。相続税を納めた方は、どちらが有利かの試算が必要になります。相続不動産の税金の全体像は、「相続した不動産の税金の基本｜評価のしくみと使える特例をやさしく解説」で解説しています。

適用期限について

この特例には適用期限が定められており、執筆時点では2027年（令和9年）12月31日までの譲渡が対象とされています。期限間際は手続きが混み合うことも予想されるため、利用を考えている方は余裕を持ったスケジュールで進めてください。最新の期限・要件は国税庁の情報でご確認ください。

まとめ：売り方を決める前に、特例の適用可否を確認する

空き家の3,000万円特別控除は、数百万円単位で手残りが変わり得る強力な特例です。一方で、「貸してしまった」「そのまま引き渡してしまった」「期限を過ぎてしまった」といった理由で使えなくなるケースが後を絶ちません。

大切なのは、売却活動を始める前に適用可否を確認し、売り方とスケジュールを特例に合わせて設計することです。順番を間違えなければ、決して使いにくい制度ではありません。

鎌ケ谷市とその周辺で相続した空き家の売却をお考えの方は、特例の適用も見据えた進め方をご提案できます。お気軽にご相談ください。