「まだローンが残っているのに、住み替えなんてできるの？」——これも住み替え相談でとても多いお悩みです。筆者の実感として、答えは「残債と売却見込み額の関係しだいで、動けるかどうかが決まる」。まずは自分がどちらのタイプかを見極めるところから始めましょう。
※金額・審査の可否は個別事情で変わります。2026年7月時点の考え方です。正確な返済額や借入条件は金融機関にご確認ください。
まず「アンダーローン」か「オーバーローン」かを見極める
住み替えできるかどうかの分かれ目は、今の家の売却見込み額と、ローン残債のどちらが大きいかです。下の図のように、売却見込み額が残債を上回れば「アンダーローン」、下回れば「オーバーローン」です。
| タイプ | 意味 | 住み替えのしやすさ |
|---|---|---|
| アンダーローン | 売却見込み額 ＞ ローン残債 | 売却代金で完済でき、差額を次の資金に回せる。動きやすい。 |
| オーバーローン | 売却見込み額 ＜ ローン残債 | 売却代金だけでは完済できず、不足分の手当てが必要。 |
アンダーローンのときの進め方
比較的シンプルです。売却代金でローンを完済し、残った差額を次の住まいの頭金や諸費用に充てられます。次の3ステップで整理しましょう。
| ステップ | やること |
|---|---|
| ① 現状を確認 | ローン残債と売却見込み額を把握し、差額（手元に残る額）を試算する。 |
| ② 差額の使い道を決める | 次の住まいの頭金・諸費用にいくら回せるかを整理する（→ 住み替えの費用と資金計画）。 |
| ③ 売り先行か買い先行かを選ぶ | 資金の余裕やタイミングで進め方が変わる（→ 売り先行と買い先行の比較）。 |
オーバーローンのときの選択肢
売却代金だけでは完済できない場合でも、打ち手はいくつかあります。状況に合うものを選びます。
| 選択肢 | 内容 | 向いている人・注意点 |
|---|---|---|
| 自己資金で差額を埋める | 不足分を預貯金などで補って完済する | 手元資金に余裕がある場合。無理のない範囲で。 |
| 住み替えローンを使う | 不足分を新居のローンに上乗せして借りる | 返済に余裕が必要。審査は通常より厳しめ。 |
| 今は売らず貸す・保有する | タイミングを待つ／賃貸に出す | 賃貸需要・管理の手間・空室リスクを要検討。 |
| 任意売却（最終手段） | 金融機関の同意を得て売却する | 返済が困難な場合。早めに専門家へ相談を。 |
「住み替えローン」を使うときの注意点
住み替えローンは、旧居の残債と新居の購入資金をまとめて借りる仕組みです。借入額が大きくなりやすく、審査は通常の住宅ローンより厳しめになりがちです。利用できるか・条件はどうかは金融機関によって差が大きいので、早い段階で相談し、返済に無理がないかを必ず確認してください。
残債を正確に把握する3つの資料
見極めの土台になるのが「正確な残債額」です。次の3つで確認できます。
| 資料 | 入手先 | わかること |
|---|---|---|
| 返済予定表 | 借入時に交付される | 各時点の残高の予定 |
| 残高証明書 | 金融機関に請求 | 現在の正確な残高 |
| 繰上げ返済シミュレーション | 金融機関の窓口・アプリ | 一部繰上げ後の残高 |
鎌ケ谷で残債のある住み替えを考えるときは
鎌ケ谷市周辺は戸建て住宅地が中心で、エリアや駅距離・築年数によって売却の動きやすさが変わります。筆者の実感として、オーバーローンかどうかは「売却見込み額」の精度で判断が変わるため、まずは現況の確認と残高証明での残債把握をセットで行うのが確実です。
まとめ
残債があっても、アンダーローンかオーバーローンかを見極めれば打ち手は見えてきます。まずは正確な残債と売却見込み額を並べて、差額がプラスかマイナスかを確認するところから始めましょう。
